我租到爛房子了!可以終止租約嗎?

(2009-11-21)

崔媽媽基金會 余德正 律師

. 當承租人欲要求終止租約時,需提出強而有力之證據,以證明自己的確因租賃環境不佳且造成身體安全之相關問題,才能依此法條要求終止租約。 .

我租到爛房子了!可以終止租約嗎?

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本案例感謝崔媽媽基金會 余德正 律師 協助回覆

  阿倫以因不太瞭解學校附近的居住狀況與品質,又以租金便宜為首選,所以阿倫租了間頂樓加蓋又是木板隔間的雅房。入住後,發現晴天會被熱醒、雨天會被雨聲吵醒,仔細看後,才發現為鐵皮加蓋屋,而且常會有樓下的住戶上頂樓來澆花、曬棉被,加上又住在馬達旁邊,在房中即聽到嗡嗡聲不斷,又因房間為木板隔間,只要室友稍微大聲講手機或放音樂,就會被干擾到,基於上述的原因,阿倫想要與房東商量提前終止租約,但房東卻說要依租約扣一個月的違約金,阿倫覺得不是自己不住,是環境太糟了!

  現阿倫可依1.頂樓為鐵皮屋加蓋,冬冷夏熱環境不佳2.木板隔間隔音不佳,生活易被干擾3.擾人的馬達聲,造成夜夜無法入眠,上述三點居住品質不佳,要求與房東終止租約嗎?

崔媽媽基金會回覆
依民法租賃篇房客可以終止租約的法源僅有下列四種狀況: 法條 內容 備註
民法424條 當承租物危及安全健康時 科學或醫學可舉證之事實如:
1. 海砂屋
2.輻射屋
3.政府機關認定之危樓
民法430條 出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時。 除非契約明定修繕責任由房客負擔,否則依民法規定行使租賃當事人之權利義務。
民法435Ⅰ、Ⅱ條 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失,所存餘部份,不能達租賃之目的時。 如:風災或地震。
民法436 因第三人主張權利,致不能為使用、收益時。 如:出租人甲與承租人乙簽約後,房屋所有權人丙出面主張其權益,說明並未出租予他人,乙即可要求與甲終止租約。

從上述表格來看看,阿倫可以適用的法源。顯然民法430條、民法435Ⅰ、Ⅱ條、民法436條,均不適用於阿倫的案例,現僅為424條當承租物危及安全健康時適用。但阿倫的狀況是:頂樓鐵皮加蓋夏熱冬天,且為開放空間,不甚安全;木板隔間非常吵;馬達聲造成不能睡覺,上述狀況,在醫學及科學上恐難證明會影響身體安全健康,如:夏熱冬冷、馬達聲及他人製造噪音問題,上述三點均因每個人的承受能力不同,而難以界定為危害個人身體安全健康,除非承租人(房客)能確實舉證系因上述三種狀況,導致身體狀況不佳,其中除了需備有醫生診斷證明,還需舉證診斷證明與租賃處之瑕疵的因果關係,才能提出終止租約的請求;而頂樓加蓋閒雜人隨意進出的狀況,因頂樓本為大樓區分所有權人(屋主)共同持有,故所有的住戶均有權可至頂樓平台活動,此亦為承租人應於承租前先行注意之事項,而非事後依此做為終止租約之原因,此點亦不構成危害承租人之身體健康安全的事項,故亦不得依此終止租約。
現阿倫沒有法源可要求無條件終止租約,只能依契約的提前終止租約之罰則賠償違約金予房東,才能終止契約遷居他處;或契約書中並無提前終止租約之罰則,則需與房東協商提前終止租約之賠償事宜。
  很多房客在遇到承租環境不佳時,例如:承租到山邊、地下室太潮濕;大馬路邊太吵;隔音設備不佳,…等狀況,都想照依民法424條因環境不佳而危及身體安全或健康來要求終止租約,但事實上法律為保障交易安全不能讓當事人以寬鬆的定義任意要求終止租約,所以當承租人欲要求終止租約時,需提出強而有力之證據,以證明自己的確因租賃環境不佳且造成身體安全之相關問題,才能依此法條要求終止租約。所以為了避免遇到像阿倫一樣租到這種環境不如預期的房屋,要花錢搬遷還需支出一筆違約金才能順利終止租約,賠了夫人又折兵的狀況!因此特別建議房客在看屋時,一定要細心看屋,仔細簽約才能避免租屋糾紛。

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